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北京西紅門地主旗下物業二次IPO,凈利降至-22%,27歲二代為實控人


北京西紅門地主旗下物業二次IPO,凈利降至-22%,27歲二代為實控人


文|AI財經社 李逗

編|謝翊

本文由AI財經社原創出品,未經許可,任何渠道、平臺請勿轉載。違者必究。


2月3日,新年首個交易日,地產港股股票在疫情的影響下集體走低。但在股市下行中,港股的物業板塊卻迎來了上市熱潮。

近日,北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司的母公司燁星集團 (以下簡稱“鴻坤物業”)再次向港交所遞交招股書,擬于香港上市。這是年內繼正榮服務、金融街物業以及宋都服務之后,第五家申請赴港IPO的企業。


事實上,在申請赴港IPO之前,鴻坤物業曾于2018年8月1日于新三板掛牌,后于2018年12月19日摘牌。而在港股物業上市潮下,鴻坤物業也加入了排隊序列中。這是在其2019年7月30日遞交招股書失效之后,再次向IPO發起沖擊。

從鴻坤二次遞交的招股說明書來看,其營收和在管面積均實現穩步增長。招股書顯示,2016-2019年前8個月,鴻坤物業的營業收入分別為 1.17 億、1.92 億、2.51 億和 1.75 億元人民幣。截至2019年前8月,其管理的總收益建筑面積約為490萬平方米,包括21項住宅物業及15項非住宅物業。

事實上,與房地產開發業務相比,物業管理服務局具有資產輕、負債低的特點,再加上其弱周期性,現金流穩定的優勢,成為備受資本市場追捧的模式。從2018年開始,房企分拆物業上市成為一股熱潮。對于房企而言,分拆上市一方面利于物業板塊自身發展,另一方面也可在融資環境收緊的趨勢下開拓新的融資平臺。不過從物業公司在管面積的構成來看,大部分對母公司的依賴依然較大。鴻坤物業也不例外。


北京西紅門地主旗下物業二次IPO,凈利降至-22%,27歲二代為實控人

自2004年開展業務以來,鴻坤物業主要為鴻坤集團的開發物業提供物業管理服務。


招股書顯示,截至2019年8月31日,鴻坤集團開發及由本集團管理的物業應占的總收益建筑面積分別約為520萬平方米,相當于總收益建筑面積的99%;從鴻坤集團開發的物業所取得收益約1.73億元,占總收益的98.6%。

鴻坤集團素有北京西紅門地主之稱,其”西紅門模式“在業內為人熟知。在鴻坤集團的資源傾斜下,鴻坤物業的收益水平持續上升。不過, 與大多數物業公司凈利增速上漲的情況相比,鴻坤物業的收入和凈利潤增速卻出現大幅下滑。

就收入和凈利潤同比增速來看,2017及2018年,鴻坤物業收入同比增長分別為64.42%及31.12%,至2019年前8月降至11%。其2017年凈利潤同比增長為102.67%,至2018年降至4.63%,到2019年前8月則進一步降至-22%。

招股書中,鴻坤物業將利潤的下滑歸結于不斷增長的勞工和分包成本,而這兩項成本也占鴻坤物業總成本的比重中不斷提升。

合碩機構首席分析師郭毅指出,對于住宅物業收費,國家本身就有一套限制標準,而諸如小區清潔一類服務,行業定價又較透明,與此同時人力成本卻是不斷上漲,因此廣大物業公司基本無法在傳統的服務中獲得更大利潤。


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在人力成本較高的情況下,鴻坤物業也在寄希望于科技手段改善成本。2019年6月,燁星收購關聯方鴻坤集團旗下的鴻坤薈手機應用程序,注冊業主及住戶可以通過鴻坤薈進行網上交付物業管理費、安排家居維修等。

事實上,這也是當前多個物業公司嘗試的增值服務方向。如碧桂園服務打造的智慧社區、綠城服務開發了“幸福綠城”APP等。不過,在當前各大生活類APP巨頭如支付寶、微信等,已經覆蓋業主生活的方方面面,物業公司要想在其中分得一杯羹,依然具有較大的挑戰。

而隨著趙偉豪的上任,這一挑戰的重任也將由他承擔。據招股書披露,鴻坤物業重組完成后將有盛達豐擁有,盛達豐為偉賦全資持有,偉賦由趙偉豪、吳虹女士及趙彬先生分別擁有98.62%、1%及0.38%股權比例。三人系父子、母子關系。其中,趙偉豪為鴻坤物業實際控制人,現年27歲,其于2016年9年從波士頓大學畢業,現任鴻坤物業執行董事。


一直以來,趙偉豪對外極其低調,很少出現在大眾視野中。真正讓他走入大眾面前,便是其姓名出現在鴻坤物業的股權架構頂端。

有了趙偉豪的加入,鴻坤物業給予了外界更多想象空間。但其能否解決鴻坤物業面臨的凈利下滑困境,依然是一個問號。

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